מדריך לבנייה עצמית

שלבי בניית הבית

הגדרת התקציב ומקורות המימון לבנייה.

רכישת המגרש

1.בחירת המגרש
2.רכישת המגרש לבנייה
3.תשלומים היטלים ואגרות.

תהליך התכנון והרישוי

1.בחירת מתכננים ויועצים.
2.הסקיצות הרעיוניות.
3.הגשה לרשויות.
4.בחירת חומרי שלד וגמר.
5.תכניות העבודה, מפרטים טכניים וכתבי כמויות.

תהליך ביצוע הבנייה עד לגמר.

1.המכרז לביצוע.
2.התקשרות עם קבלנים וקבלני משנה – סוגי קבלנים והסכמים עמם.
3.ביצוע עבודות השלד ופיקוח.
4.ביצוע עבודות הגמר ופיקוח.
5.ביקורת איכות הבנייה והכניסה לבית.

הגדרת פרוגרמת תכנון ראשונית.

הפרוגרמה הינה מתווה ( כעמוד או שניים ) המגדיר את צרכים המנטליים והפונקציונליים לפיו יתוכנן הבית.

בתחילה נאפיין את הצרכים המנטליים דהיינו את הדרישות המהותיות הכלליות כגון: אופי הבית, המבנה העקרוני שלו, הסגנון העיצובי וכ"ו.

לאחר מכן נבחן את סטנדרט הבנייה בהתאם לתקציב הרצויי.

ולבסוף נקבע את הפרוגרמה הפונקציונאלית – דהיינו את הפונקציות הנדרשות לנו ( החללים – חדרים, מבואה, מטבח וכ"ו ) , נקבע את שטחם, מיקומם הפיסי והקשרים בינהם.

לפי כך נוכל כבר בשלב רכישת המגרש , לבחור מגרש המתאים להערכת התקציב שלנו ולדרישות המנטליות והפונקציונאליות המתאימות לנו .

פרוגרמת תכנון ראשוני

בטרם נתחיל בכל פעולה שהיא , עלינו לגבש בדעתנו באופן כללי ביותר , מהו אופי הבית שאנו מעדיפים ומהם הפונקציות הבסיסיות הנדרשות לנו, נתרגם זאת לשטח בניה ועלות, ולפיכך גם נוכל להעריך בצורה גסה את העלויות הנדרשות .

קביעת סטנדרט הבנייה.

סטנדרט הבניה משוער בלבד שכן הינו מושפע מגורמים רבים חלקם הקשורים באופי הבניה וחלקם בכוחות השוק ועל יש להתעדכן בסטנדרטים אלו בסמוך למועד קבלת ההחלטות.

סטנדרט הבנייה נקבע על פי מורכבות השלד וחומרי הגמר.

בעיקרון קיימות מספר צורות התקשרות מקובלות בענף.

1.שיטת " קבלן מפתח " – קבלן ראשי המבצע את הבניה מהתחלה עד
הסוף ( מסירת המפתח). שיטה זו היא הנוחה והיקרה ביותר.

2.שיטת ההפרדה בין הקבלנים -קבלן שלד בנפרד מקבלן גמר . שיטה זו מוזילה
את עלויות הבניה בכ 15%. שיטה סבירה למי שיכול לנהל, לפקח ולתאם את
העבודות במקביל לעבודתו הרגילה.

3.שיטת קבלנות עצמית -העסקת בעלי מלאכה וקבלני משנה. שיטה זו מוזילה את
עלויות הבניה בכ 15% נוספים ( כ 30% הוזלה סה"כ ). שיטה למקצוענים בלבד
ולמי שיש זמן פנוי בשפע.

4.שיטה משולבת – קבלן שלד וקבלנות עצמית בגמר - השיטה הנפוצה ביותר,
שיטה זו מוזילה את העלויות בכ 25%.

השיטה המומלצת היא שיטת הקבלנות העצמית עם מפקח צמוד באתר.

פרוגרמה פונקציונאלית

הערכת תקציב הבניה ומקורות מימון.

תקציב הבנייה ומקורות המימון מוצג כאן להמחשה לפי סטנדרט מקובל לבניה פרטית באיזור השרון. כמובן שמאיזור לאיזור ומפרוייקט לפרוייקט יש הבדלים הנובעים מנתוני סביבה ודרישות פרוגרמה שונות בהתאם לצרכי הדיירים, אופי התכנון, אגרות חריגות וכ"ו – מומלץ לכן להיעזר באנשי מקצוע בהתאם.

תקציב הבנייה

1.עלות התכנון - כ 10% מעלות הבניה.
(עלות התכנון כוללת אדריכלות בניין, אדריכלות פנים, יועצים-מהנדסים מומחים).

2.עלות המגרש - נניח לצרכי הדגמה מגרש של חצי דונם במחיר כולל של כ-
$ 150,000.
עלות המגרש כוללת: מס רכישה לאוצר, דמי הסכמה ו/או היוון ( לאדמת מנהל ),
מס שבח לאוצר ו/ או היטל השבחה לעיריה, אגרות פיתוח לעיריה ומע"מ, עו"ד,
מתווך, שמאי וכ"ו.

3.עלות הבניה - שלד + גמר - תחושב לפי בסיס של $ 1000 למ"ר (סטנדרט בניה ממוצע לבניה בשיטת קבלן ראשי ) .

4.עלות המיסים - הסכום גמיש בהתאם לגופים ולרשויות המעורבות (רצוי לבדוק
מחיר מקובל במיקום המועדף) נעריך כ10% מעלות הבניה.
עלות מיסים כוללת - היטלים, אגרות בניה, אגרות פיתוח לעיריה , תשלומים
לרשויות.

5.עלות מימון וביטוחים - עלות המימון וביטוח ההלוואות ניקח בחשבון כ 1%
מעלות הבניה.
העלות כוללת - הלוואות, ליווי פיננסי וביטוח.

6.הוצאות שונות - צילומים, העתקות, מדידה, בדיקות וכ"ו=1% מעלות
הבניה.
העלות כוללת - צילומים, העתקות, מפקח, מודד,בדיקות, ביקורת
מבנים,.הוצאות לעבודות, מוצרים ושרותים מיוחדים.

7.למפקח צמוד באתר - ( פיקוח עליון כלול בשרותי המתכננים)=10%
מעלות הבניה.

8.לביקורת מבנים - ( בדיקת איכות הבניה )=1% מעלות הבניה .

9.למוצרים ושירותים מיוחדים – כ 10% מעלות הבניה.

10.ריהוט נייד ואביזרי דקורציה שונים -כ 10% מעלות הבניה.

11.עבודות פיתוח החצר – כ 5% מעלות הבניה .

ניהול תהליך התכנון.

תהליך התכנון מתחיל בדרך כלל עם רכישת המגרש, אך אם אפשרות זו עומדת לכם, רצוי להתחיל בתהליך לפני הרכישה ולהתקשר עם אדריכל כדי שיוכל ללמוד ולאפיין את הצרכים האלמנטריים שלכם ולייעץ לכם בהתאם.

בשלב זה האדריכל ייעץ לכם באשר לאופי המגרש הרצוי, מיקומו, האם זכויות הבניה החלות עליו מתאימות לכם, האם אין בעיות מיוחדות הקשורות בו כגון בעיות שכנות, מפגעי רעש או ריח, מיקרו אקלים בעייתי וכ"ו ... ואם ישנם בעיות כאלו, האם וכיצד ניתן להתגבר עליהם.

תהליך התכנון מצריך נסיון וידע רב ומשפיע ביותר על אופי הבית-צורתו –תוכנו- ועלותו ומכאן גם החשיבות הרבה בניהול נכון של תהליך זה ובאופן שיוביל לתכנון אופטימלי ללא עלויות מיותרות ובלו"ז סביר.

שלב התכנון הראשוני.

1.בחירת מתכננים – יועצים- ומפקחים
2.גיבוש הפרוגרמה הסופית
3.הסקיצות הרעיוניות כולל הדגמת חומרים והמחשה תלת מימדית.
4.קביעת תוכניות סופיות.

שלב הרישוי

1.הגשה לרשויות, טיפול בהליכי רישויי עד לקבלת אישורי בנייה (היתר).
2.במקביל בחירה ואפיון חומרים,השלמת תכניות העבודה, מפרטים טכניים ורשימות.

התקשרות עם קבלנים.

1.הכנת המכרז לביצוע כולל כתבי כמויות ואומדנים.
2.התקשרות עם קבלנים וקבלני משנה – עריכת הסכמי התקשרות.

שלבי הביצוע.

1.ניהול – תיאום- ופיקוח על הביצוע ואישור העבודות.
2.ביקורת איכות הבנייה ותיקון ליקויים אם קיימים.

אישורי גמר וכניסה לדירת המגורים.

1.אישורי גמר ( טופס 4 ואחרים).
2.כניסה לבית- מגורים ותחזוקה שוטפת .